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Foire aux questions

Qui s’occupe de la gestion de mon bien ?

Notre équipe francophone s’occupe de la gestion de votre investissement en interne. Nous ne sous-traitons pas, par conséquent nous connaissons tous nos propriétaires et leur locataires, afin de maximiser au mieux votre patrimoine.

 

Notre équipe est chargée de :

  • Promouvoir votre bien à louer,

  • Visiter votre propriété avec les locataires potentiels,

  • Sélectionner minutieusement le locataire,

  • Signature du bail et encaissement de la caution et des loyers,

  • Gestion courante de la propriété,

  • Rapport mensuel et virement sur votre compte,

  • Gestion de l’ensemble des éventuels contentieux avec votre locataire,

  • Déclaration de vos revenus américains.

Un citoyen non-américain a-t-il le droit d’acquérir un bien immobilier aux Etats-Unis ?

 

Oui, il n’existe aucune restriction juridique à l’investissement étranger dans l’immobilier aux USA. Vous investirez dans les mêmes conditions que les investisseurs américains pour n’importe quel montant.

A quoi ressemblent les contrats de location en Floride ?

 

Cliquez ici

 

Quelle est la durée d’un bail ?

 

En Floride, les baux à usage d’habitation principale sont d’une durée minimale de 6 mois et un jour et d’une durée maximale d’un an. Les baux saisonniers sont de 6 mois maximum. Ce contrat est renouvelable chaque année. A la date anniversaire du bail, le loyer eut être réévalué en accord avec les 2 parties sans restrictions (car il n’y a pas d’indice de référence des loyers comme en France). Au cas où la durée serait supérieure à un an, le bail doit être rédigé par un avocat.

 

Quel est le montant de la caution ?

 

Il n’y a pas de montant règlementé en Floride, en général Miami Gestion Immobilière demande un mois de caution à ses locataires.

 

Comment mettez vous en avant mon bien ?

 

1) Etablissement d’une fiche descriptive complète du bien proposé à la location (photos
     et/ou vidéos, plan, caractéristiques).

2) Publication de l’annonce du bien sur l’ensemble de nos supports publicitaires
    spécialisés (base nationale MLS, Craiglist, différents portails internet, presse locale).

3) Présentation du bien à notre fichier de candidats locataires en liste d’attente.

 

Combien de temps faut-il pour louer un bien ?

Tous nos produits sont loués dans le mois qui suit. Par exemple, un bien nous est confié par son propriétaire le 8 juin, le 1er juillet il peut être loué. Les locations commencent souvent le 1er du mois.

Trois critères essentiels sont à respecter :

- L’emplacement,
- Un produit propre, irréprochable,
- Au prix du marché.

Quels sont vos critères de sélection de mon futur locataire ?

 

La réussite de Miami Gestion Immobilière passe depuis plus de 14 ans par une étude complète et exigeante des locataires de nos clients. Notre système de sélection perfectionné maximise les chances de trouver un locataire qui offre la situation la plus stable.

1) Exigence d'un minium de revenu égal à 3 fois le montant du loyer.

2) Vérification du Credit Score, de la solvabilité financière et morale du candidat.

3) Etude du casier judiciaire du locataire à l’aide de notre système nous permettant
    d’accéder à tout l’historique judiciaire.

4) Vérification auprès d'une base de données nationale afin de savoir s’il a déjà fait
     l’objet d’une expulsion.

5) Rédaction du dossier d’acceptation du candidat locataire et collecte des pièces à
     joindre.

6) Au cas où votre bien se situe dans une copropriété, nous recueillerons les informations
    indispensables du locataire que nous soumettrons à la copropriété, qui nous donnera
    son approbation. Les frais pour cette étude seront payés par le locataire directement à
    la copropriété.

 

Qui seront mes futurs locataires ?

 

Principalement des personnes qui travaillent comme employés, ouvriers ou encore des retraités. Des familles monoparentales ou recomposées sont également des profils fréquents. Mais aussi des étudiants qui bénéficient d’un apport financier important grâce à l’aide de leurs parents. Un certain nombre d’entre eux bénéficient d’aides au logement pour payer leur loyer. Ces locataires subventionnés sont communément appelés « Section 8 Tenants » (locataires Section 8). Il s’agit souvent de familles monoparentales ou défavorisées.

 

Quelles sont mes obligations en tant que bailleur ?

 

En Floride, tout bailleur doit fournir à son locataire un logement décent et en bon état de fonctionnement. Si votre bien se situe dans une copropriété vous devez vous soumettre à la réglementation en vigueur. En Floride, le bailleur n’a pas l’obligation de souscrire une assurance, mais nous vous le conseillons malgré tout. Mais un bail de location reste libre, vous avez donc le droit d’inclure différents types de clause.

 

Dois-je faire des diagnostics obligatoires pour louer mon bien ?

 

Non, en Floride, aucun diagnostic n’est obligatoire pour louer votre bien, mais votre locataire peut en faire la demande à ses frais.

 

Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas son loyer ?

En Floride, les lois sont très favorables aux investisseurs et aux propriétaires et permettent l’expulsion en quelques semaines seulement (couramment dans le cas d’une procédure, le locataire n’attend pas le jugement qui lui sera de toute façon défavorable : il partira de lui-même dans 90% des cas).

- Si le loyer n’est pas payé à la date indiquée dans le contrat de location, un commandement de payer sous 3 jours (non compris week-ends et jours fériés) est adressé au locataire.

- Si ce dernier n’obtempère pas, la procédure d’expulsion peut être entamée.

- Une demande d’expulsion est enregistrée au greffe du tribunal du Comté. Celui-ci délivre alors une sommation, à laquelle le locataire peut répondre dans un délai de 5 jours (non compris week-ends et jours fériés).

- Si le locataire répond à la sommation, une audience est alors organisée au tribunal où les 2 parties feront valoir leur position.

- Dans le cas contraire, un jugement d’expulsion par défaut est demandé au juge.

- A la suite de ce jugement, une ordonnance de reprise de possession est demandée au greffe du tribunal.

- Cette ordonnance est exécutée par les services du Sheriff du Comté, qui dans un premier temps vont apposer sur la porte du logement, un avis d’avoir à évacuer les lieux dans les 24 heures. Au terme de ce délai, les agents du Sheriff reviennent accompagnés d’un serrurier au cas où l’accès au logement serait bloqué. Si le locataire est encore présent, il sera évacué par la police, au besoin par la force. En cas de résistance de sa part, il sera arrêté pour obstruction. La plupart du temps les locataires quittent les lieux avant l’arrivée de la police.

- L’expulsion prend en général entre 20 et 45 jours en tout, selon que le locataire conteste la procédure ou non.

- Le coût total d’une procédure d’expulsion est d’environ 250 $.

- Bien sûr notre équipe de gestion locative s’occupe de toute cette procédure. Vous serez tenu informé en temps et en heure de l’avancement de la situation.

- Dans le cas d´une expulsion, la caution correspondant à 1 mois de loyer est conservée par le propriétaire.

 

Vous pouvez consulter notre schéma récapitulatif d'une expulsion en cliquant ici

Où sont versés les loyers de mon locataire ?

Les loyers sont versés sur votre compte bancaire ouvert par nos soins aux Etats-Unis.

N’étant pas présent sur place, qui payera mes charges de copropriété ?

 

Miami Gestion Immobilière gère cela pour vous. En effet, en tant que gestionnaire nous nous occupons de toute la comptabilité inhérente à votre bien, comme le paiement des charges mensuelles, mais aussi les divers frais tels que l’eau, l’électricité ainsi que la taxe foncière.

 

Comment serai-je informé si mon locataire paye en retard ?

 

Bien entendu, vous êtes informé sur toutes les étapes de votre investissement locatif. Si le locataire ne règle pas son loyer en temps et en heure, nous lui imputerons des pénalités de retard.

 

Si mon bien est dans une copropriété, pouvez vous me représenter lors de l’assemblée générale des copropriétaires ?

 

Oui. Vous pouvez nous mandater pour vous représenter lors de ces réunions.

 

Je n’ai pas acheté mon bien en Floride par votre intermédiaire, pouvez vous le gérer ?

 

Bien sûr, nous sommes à votre service pour la gestion de votre investissement en Floride, quelque soit l’intermédiaire avec qui vous avez acheté. Vous n’avez pas besoin de vous déplacez, nous nous occupons de tout. Vous aurez à signer un mandat de gestion (Exclusive Right of Lease Agreement) dans lequel vous nous autorisez à louer et gérer votre bien. Rendez-vous sur l’onglet « contact » de notre site afin de prendre contact avec nous.

 

Serai-je informé régulièrement par mon gestionnaire ?

Bien entendu, nos gestionnaires vous tiendront informé en permanence de la situation de votre locataire, ils vous fourniront mensuellement un rapport de gestion détaillé de votre bien. Vous recevrez en copie tous les courriers réceptionnés par nos soins sur votre bien, et serez tenu informé en temps réel de l’évolution de la situation. Par ailleurs, nos gestionnaires sont très réactifs et vous pourrez les contacter par email, téléphone ou Skype. Ainsi, malgré la distance, vous aurez la même qualité de gestion et le même suivi que si vous investissiez dans votre pays.

 

Je ne parle pas très bien anglais, est-ce un problème ?

Non. Miami-Gestion-Immobilière est une équipe 100% francophone et nous sommes là pour vous accompagner tout au long de votre investissement locatif; vous n’avez donc pas à craindre la barrière de la langue. Nous serons votre plume et votre agent pour toutes les étapes du processus.

 

Qu’est ce que la loi FIRPTA ?


La loi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) modifiée le 22 Avril 2013, oblige tout citoyen étranger détenteur d’une société américaine (LLC détenue par au moins 2 associés, Corporation) à retenir 35% de ses revenus locatifs perçus à la fin de l’année fiscale de référence, afin de les verser au Trésor Public Américain (IRS) qui retiendra ou non sur cette somme des impôts à payer et reversera la différence le cas échant. La retenue à la source FIRPTA peut être évitée ou diminuée, veuillez nous contacter afin de vous aider dans cette démarche.

Qu'est-ce qu'une société américaine LLC ?

Une LLC (Limited Liability Company) est une forme juridique ou organisation commerciale, un peu comme une S.C.I en France. Elle est composée d’un ou de plusieurs dirigeant et d’associés. La LLC  peut ainsi être détenue par une seule personne, un dirigeant pouvant être l’associé unique. Le ou les membres n’engagent pas leur responsabilité personnelle, celle-ci est limitée au montant de leur apport. Le ou les membres d’une LLC n’ont pas l’obligation d’être américain ou résident américain. L'intérêt fiscal de créer une société LLC pour acquérir un bien immobilier est multiple et les inconvénients restent minimes.

Les avantages

Dans une LLC, Les actionnaires ne pourront être tenus responsables des dettes, des obligations et du passif de la société, vis-à-vis des tiers. De plus, la « LLC » est gérée directement par ses associés, sauf si ces derniers se mettent d’accord pour une gestion centralisée.

Elle est flexible, la LLC permet de décider quelle portion des bénéfices ira à chacun des membres. A la grande différence d’une SARL(en France), une LLC détenue par un unique membre est traitée comme une entité hybride; donc le Service des Impôts Fédéral considère la LLC et son associé unique comme une seule et même personne d’un point de vue fiscal.

Elle donne également une grande liberté en ce qui concerne la répartition du revenu, en effet, les membres sont autorisés à distribuer les dividendes comme ils le souhaitent. Une structure LLC offre la possibilité à son (ou ses) dirigeant(s) de choisir le mode d’imposition qu’il désire. Il est ainsi possible de soustraire la LLC à l’impôt sur les sociétés en choisissant de la laisser dans une configuration d’imposition sur le revenu. Cette option est particulièrement intéressante car, tant que la LLC ne génère pas plus de 23 000 dollars de revenus par an, celle-ci n’est soumise à aucune imposition. Seuls ses membres sont alors imposables sur leurs revenus personnels. Les pertes de la LLC peuvent être déduites des impôts personnels des membres.

Impôt sur la fortune et la LLC

Comme prévu dans la convention fiscale franco-américaine, l’ISF ne concerne pas un résident fiscal français qui aurait une participation dans une société américaine constituée principalement de biens immobiliers. Des parts détenues dans une LLC ne rentrent donc pas dans le calcul de l’ISF.

Taxe sur la plus-value pour la LLC

Dans le cadre d’une LLC, la plus-value réalisée par la vente d’un bien immobilier rentre dans l’activité normale de la société et n’est donc pas imposée en tant que plus-value mais en tant que revenu de la société. A la liquidation de la société, la reprise des fonds apportés se fait sans imposition. L’excédent (boni de liquidation) est quant à lui imposé comme un dividende.

Taxe sur les dividendes pour la LLC

Les dividendes payés par une société américaine à un résident français sont imposables en France. L’état de Floride ne procède à aucune retenue à la source sur la distribution de dividendes. Les dividendes sont entièrement imposables en France selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si vous avez davantage de questions sur la LLC, ou si vous vous interrogez sur le type de structure à créer pour un montage financier adapté à votre investissement, nous pouvons vous assister dans ces démarches.

Qu’est ce qu’une société américaine LLC basée dans l’état du Delaware ?

Il s’agit tout d’abord d’une société qui est une forme juridique ou organisation commerciale, un peu comme une S.C.I en France. Elle est composée d’un ou de plusieurs dirigeant et d’associés. La LLC peut ainsi être détenue par une seule personne, un dirigeant pouvant être l’associé unique. Le ou les membres n’engagent pas leur responsabilité personnelle, celle-ci est limitée au montant de leur apport.

Mais quelle est la grande différence avec une LLC basée en Floride ?

Le principal atout d’une LLC au Delaware est qu’elle est confidentielle, aucune information sur le ou les gérants de la société n’est dévoilée, seul le comptable enregistrant la société connait votre identité. Il est également aisé de modifier la composition des associés de la LLC. Autrement dit, le propriétaire reste INCOGNITO ! De plus, une LLC au Delaware n’est soumise à aucune taxe sur les bénéfices ou sur les dividendes à condition que l'activité de la société soit réalisée hors des USA et que les gérants soient non résidents américains. De plus, il n’est pas obligatoire de tenir à jour une comptabilité et de publier des données chaque année.

Notre équipe reste à votre disposition pour toute question, et nous pouvons vous conseiller si vous êtes intéressé par ce type de montage financier.

Qu'est-ce qu'une compagnie Offshore ?

Pour tout connaître sur les compagnies Offshore, veuillez cliquer ici afin d'accéder à notre plaquette d'information.

Dois-je déclarer mes revenus fonciers aux administrations américaines ?

 

Oui. Les biens immobiliers que vous détenez se situant sur le territoire américain, doivent être déclarés. Vous devez faire une déclaration de revenus à l’IRS (Internal Revenue Service). Nous pouvons vous mettre en relation avec notre expert comptable afin de rédiger cette déclaration.

 

Comment déclarer mes revenus fonciers au fisc américain ?

 

Vous pouvez le faire vous-même, mais nous vous recommandons (au moins pour la première année) d’utiliser les services d’un expert comptable avec lequel nous pouvons vous mettre en relation. Les frais de comptabilité pour l’établissement des déclarations d’impôts fédérale et locale (l’Etat dans lequel vous aurez réalisé votre investissement) s’élèveront à 400 $ environ si vous choisissez les comptables avec qui nous travaillons. Vous êtes bien entendu libre de choisir votre propre solution comptable.

Quel est le barème fiscal en vigueur aux Etats-Unis pour l’impôt sur le revenu ?

Comme en France, les tranches d’imposition sur le revenu sont progressives et sont définies comme ci-dessous :

Quel est l’impact fiscal pour moi en France ?

L’imposition des revenus fonciers américains en France est régie par la convention fiscale franco-américaine de 1978. Voici les 2 principaux impacts de cette convention :

- Vos revenus fonciers américains sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) français,
- Néanmoins, vos revenus américains sont exonérés de votre IR français via un mécanisme de crédit d’impôts, égal à l’impôt français sur les revenus US.

Prenons un exemple concret :*

Soit un investisseur français qui touche 100 de revenus fonciers aux Etats-Unis et 200 de revenu en France. Les revenus fonciers américains (100) sont intégrés au calcul de l’impôt sur le revenu (IR) français. Cet investisseur bénéficiera d’un crédit d’impôt imputable sur l’IR qui sera égal au montant de l’impôt français correspondant aux revenus fonciers US.

Ainsi, l’IR de cet investisseur est calculé en 3 étapes :

1) L’impôt théorique sur une base de 300 (200 de revenus français + 100 de revenus américains) = 75 (taux d’imposition de 25% par hypothèse)
2) Le crédit d’impôt égal à l’impôt français sur les revenus US sera égal à : Revenus US X (IR mondial / Revenu Mondial) = 100 X (75 / 300) = 25
3) L’IR exigible sera donc de 75 – 25 = 50

*A titre informatif uniquement. Veuillez consulter les services fiscaux en France pour de plus amples informations.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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